一、 项目基本概况
1、 项目背景
近年来，党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，习近平总书记指出，要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。李克强总理在今年《政府工作报告》中对城镇老旧小区改造工作做出部署，又在6月19日主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造工作，顺应群众期盼改善居住条件。住建部会同发展改革委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进城镇老旧小区改造。
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。随着城镇化水平的提升和城市的发展，部分老旧小区已无法满足居民的居住要求和精神文化需求，某市部分老旧小区建设年代久远，基础设施落后，车位供需矛盾突出，交通组织混乱，消防应急通道受阻、公共绿地损毁严重、物业管理力量薄弱，大大影响了居民的生活水平和城市品质。基于以上原因，某市连续多年实施老旧片区交通安防环境综合整治工程，以改善老旧小区居民生活环境。
2、 项目概况
为进一步提升古城区城市管理水平及居民生活环境，由某区级城市管理委员会负责实施 “老旧片区交通安防环境综合整治工程”。该工程以A、B、C、D、E五大片区为主要整治区域，改造总面积约458公顷，覆盖居民约4万户。实施内容包括区域交通整治、技防设施改造、消防设施改造以及市容环境整治等。项目总投资约2.6亿元，本项目逐步推进，分步实施，最终实现“拆违治乱、交通序化、停车增量、环境美化、安防完善、消防升级”的目标。该项目被列为“2019年市实事工程”。项目占地情况见表1，E片区整体鸟瞰图、小区内部改造及门头改造效果图见图1、图2及图3。
表1 项目占地情况
图1 E区整体鸟瞰图
图2 小区内部改造效果图
图3 小区门头改造效果图
3、 项目特点
老旧小区改造项目涉及范围广、专业多，与其他新建项目相比，存在以下几个特点：
（1）施工专业多而杂：本项目涉及房建、市政、景观绿化、消防、智能交通、标识标牌等多个专业。
（2）施工过程变更多：本项目被列为市实事工程，要求在当年基本完成施工，项目涉及改造区域较广，设计单位在前期情况摸排和踏勘过程中往往只做大方向的设计和重要节点的把握，局部细节未能在施工图中体现，甚至有些施工图内容根本无法实施，加之在施工过程中，居民会提出很多实际问题，从而造成边施工边改的情况。因此本项目在施工过程中发生的变更量巨大。
（3）财政预算有限：本项目为全额财政拨款项目，从项目估算、概算、预算及最终结算过程都有严格的造价指标控制。财政部门要求此类项目的投资落到最实处，为居民解决眼前最为迫切，亟需改善的问题。
（4）现场协调管理难度大：本项目所涉区域较广，涉及五个街道，各街道均设有项目专班，咨询团队还需对接财政、规划、住建、发改、审计等部门。施工过程中需将扰民程度降到最低，不影响居民正常出行。因此，现场的协调管理难度非常大。
4、 项目整治原则
经与市规划、城管、住建、区政府等多方召开多轮方案研讨会，确定了本次项目整治的原则如下：
（1）新旧和谐原则：建筑整治围绕“新旧和谐”特点，弘扬特色，整治翻新，凸显固有的“地标商业”气息。
（2）建筑的色彩：建筑色彩合理选用，应符合区域城市规划细则，并结合原小区及街道的色彩搭配，整体现代的前提下体现粉墙黛瓦的苏州建筑特色。
（3）建筑的形态：对部分现状建筑采用增加披檐、增加墙面装饰，修补幕墙等手段，改善视觉效果和生活体验。对违章搭建的阳光房、雨棚、停车棚及小店面等予以拆除。
（4）建筑的细节：转移空调外机或增加特色装饰罩、规范店招样式、局部门窗进行替换、局部根据建筑现状进行修缮提升。
（5）建筑的韵味：对现有的特色建筑和局部风貌良好的楼宇，对立面进行适当整理即可，不进行粉刷翻新，保留自然的岁月感。
5、 项目整治内容
（1）拆违治乱：主要对以下内容进行整治：违章搭建、破墙开门、占道经营、内部不必要围墙及废弃老建筑。
（2）交通序化：改造现有道路路面及宽度以满足消防要求、规划新流线，关闭不必要入口，增设新入口形成微循环、规划道路的单双向行驶方向、设置小区闸口及宅间最大限度挖掘居民停车位。
（3）停车增量：最大限度挖掘停车位，改造智能充电非机动车位及车库。
（4）环境美化：绿地种植及加设围栏、公共活动场地更新、住宅底层立面更新、垃圾分类设施提升、商业立面更新及设置地下弱电集约管和楼宇桥架。
（5）消防完善：保证消防车道畅通、设微型消防站和微型消防车、增补消火栓、提升废旧非机动车库的消防设施及改造非机动车库智能充电设施。
（6）安防提升：安防设施升级改造及监控控制中心建设。
二、 服务范围及组织模式
1、 服务的业务范围
受当地财政评审中心委托，中诚工程建设管理（苏州）股份有限公司(以下简称“中诚管理”)对该项目提供全过程造价咨询服务；受当地城管委委托，中诚管理对该项目提供监理服务，并由中诚管理参股子公司对该项目提供代建服务。因此，在本项目实施过程中，由中诚管理牵头成立项目全过程工程咨询团队，承担本项目的代建、监理、招标代理及造价咨询等工作。
2、 服务的组织模式
该项目由区级城管委成立项目指挥部，负责联系协调改造区域所在街道及向区政府汇报并在重大事项上作决策。中诚管理及其子公司成立项目咨询管理团队，公司总师室及各职能部门作为技术支撑，对咨询团队各专业组提供专业技术指导。项目组织构架见图4。
图4 项目组织架构图
3、 服务工作职责
（1）全过程工程咨询项目负责人：全面负责项目整体咨询工作，牵头组建工程咨询团队，明确咨询岗位职责及人员分工，组织制定咨询工作大纲及咨询工作制度，明确咨询工作流程和成果模板。代表咨询团队协调项目内外部相关方关系，调解相关争议，解决项目实施中出现的问题。参与工程指挥部重大决策，定期向指挥部及公司报告项目进展计划完成情况及其他相关的重要信息。
（2）前期报建组：负责项目前期报建，包括立项报批、规划、国土、城管、住建、园林等相关部门的前期报建手续及后续验收手续的办理。负责项目所涉及市政管网、水电气等专业的联络、报建、报审及验收工作。协助施工管理组进行最终的竣工验收。
（3）设计管理组：根据项目规划条件、立项批复、工程建设标准及拟建工程范围和区委区政府及各街道需求，编制工程设计任务书，会同招标代理部进行设计招标。审查设计单位提交的各阶段设计成果质量，并向指挥部汇报设计成果，提出合理化建议。根据项目进展情况，针对发生的设计变更进行审核及与设计单位的沟通，及时出具设计变更。并协助指挥部报审工程设计文件，根据审图意见，敦促设计单位予以完善，获取审图合格证。做好设计文件的管理及归档工作。
（4）招标管理组：按照相关法律法规要求，在合同委托权限范围内开展设计、施工招标代理活动，组织招标文件发布、评标、开标及标后履约评价等，保证招投标活动符合相关法律法规规定，避免不正当竞争。
（5）造价管理组：编制项目投资估算，审核设计院编制的初步设计概算，根据审图图纸进行工程量清单及标底编制，审核招标文件造价控制条款，并在施工过程中编制资金使用计划，审核工程量及进度款支付，审核工程索赔及签证费用，相关设备询价及竣工结算审核等。
（6）施工管理组：依据合同进行施工项目管理策划，编制施工项目管理服务工作计划。施工过程中各方协调，如指挥部、各街道及居委会、设计院、检测单位及施工单位的现场组织协调。负责项目分部分项验收及最终的规划、竣工验收。
（7）工程监理组：编制监理规划及监理细则，按监理规划及监理实施细则要求履行监理职责。审查施工单位在施工现场的工程质量、安全生产管理制度及组织管理机构，并应检查施工单位主要管理人员和专职安全生产管理人员的配备情况。审查施工单位提交的施工组织设计、施工方案及专项施工方案，并应监督施工单位执行施工图设计文件和工程建设标准，按照批准的施工组织设计、施工方案及专项施工方案组织施工通过取巡视、旁站、平行检验等方式对工程质量实施过程控制，对隐蔽工程、分项工程、分部工程和单位工程进行验收。通过监理例会等形式协调施工进度问题。审查施工单位报送的工程进度款支付申请，并应按相关规定审查工程变更和索赔申请，协调处理施工进度调整、费用索赔、合同争议等事项。审查施工单位提交的竣工验收和结算申请，编写工程质量评估报告，并应参加工程竣工验收。
（8）合同管理组：参与合同的起草和签订，为咨询团队提供专业意见，参与合同交底工作，做好合同整理存档工作，做好风险控制及合同争议管理工作。
三、 服务的运作过程
咨询团队成立后，进行了项目任务的分解，并制定了整个项目的进度计划，将整个项目的重点确定为全过程造价控制。项目进度计划表见表2。全过程咨询过程中的造价控制分阶段任务见表3。
1、 项目背景
近年来，党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，习近平总书记指出，要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。李克强总理在今年《政府工作报告》中对城镇老旧小区改造工作做出部署，又在6月19日主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造工作，顺应群众期盼改善居住条件。住建部会同发展改革委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进城镇老旧小区改造。
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。随着城镇化水平的提升和城市的发展，部分老旧小区已无法满足居民的居住要求和精神文化需求，某市部分老旧小区建设年代久远，基础设施落后，车位供需矛盾突出，交通组织混乱，消防应急通道受阻、公共绿地损毁严重、物业管理力量薄弱，大大影响了居民的生活水平和城市品质。基于以上原因，某市连续多年实施老旧片区交通安防环境综合整治工程，以改善老旧小区居民生活环境。
2、 项目概况
为进一步提升古城区城市管理水平及居民生活环境，由某区级城市管理委员会负责实施 “老旧片区交通安防环境综合整治工程”。该工程以A、B、C、D、E五大片区为主要整治区域，改造总面积约458公顷，覆盖居民约4万户。实施内容包括区域交通整治、技防设施改造、消防设施改造以及市容环境整治等。项目总投资约2.6亿元，本项目逐步推进，分步实施，最终实现“拆违治乱、交通序化、停车增量、环境美化、安防完善、消防升级”的目标。该项目被列为“2019年市实事工程”。项目占地情况见表1，E片区整体鸟瞰图、小区内部改造及门头改造效果图见图1、图2及图3。
表1 项目占地情况
| 序号 | 项目 | 单位 | 片区 | 合计 | ||||
| A | B | C | D | E | ||||
| 1 | 占地 | 万㎡ | 51.10 | 32.60 | 17.17 | 21.10 | 3.15 | 125.12 |
| 2 | 立面改造 | 万㎡ | 0.51 | 8.79 | 4.43 | 5.26 | 8.75 | 27.68 |
| 3 | 道路交通 | 万㎡ | 1.35 | 12.50 | 5.90 | 6.17 | 2.35 | 28.27 |
| 4 | 景观绿化 | 万㎡ | 1.20 | 6.30 | 1.78 | 1.35 | 0.40 | 11.03 |
图2 小区内部改造效果图
图3 小区门头改造效果图
3、 项目特点
老旧小区改造项目涉及范围广、专业多，与其他新建项目相比，存在以下几个特点：
（1）施工专业多而杂：本项目涉及房建、市政、景观绿化、消防、智能交通、标识标牌等多个专业。
（2）施工过程变更多：本项目被列为市实事工程，要求在当年基本完成施工，项目涉及改造区域较广，设计单位在前期情况摸排和踏勘过程中往往只做大方向的设计和重要节点的把握，局部细节未能在施工图中体现，甚至有些施工图内容根本无法实施，加之在施工过程中，居民会提出很多实际问题，从而造成边施工边改的情况。因此本项目在施工过程中发生的变更量巨大。
（3）财政预算有限：本项目为全额财政拨款项目，从项目估算、概算、预算及最终结算过程都有严格的造价指标控制。财政部门要求此类项目的投资落到最实处，为居民解决眼前最为迫切，亟需改善的问题。
（4）现场协调管理难度大：本项目所涉区域较广，涉及五个街道，各街道均设有项目专班，咨询团队还需对接财政、规划、住建、发改、审计等部门。施工过程中需将扰民程度降到最低，不影响居民正常出行。因此，现场的协调管理难度非常大。
4、 项目整治原则
经与市规划、城管、住建、区政府等多方召开多轮方案研讨会，确定了本次项目整治的原则如下：
（1）新旧和谐原则：建筑整治围绕“新旧和谐”特点，弘扬特色，整治翻新，凸显固有的“地标商业”气息。
（2）建筑的色彩：建筑色彩合理选用，应符合区域城市规划细则，并结合原小区及街道的色彩搭配，整体现代的前提下体现粉墙黛瓦的苏州建筑特色。
（3）建筑的形态：对部分现状建筑采用增加披檐、增加墙面装饰，修补幕墙等手段，改善视觉效果和生活体验。对违章搭建的阳光房、雨棚、停车棚及小店面等予以拆除。
（4）建筑的细节：转移空调外机或增加特色装饰罩、规范店招样式、局部门窗进行替换、局部根据建筑现状进行修缮提升。
（5）建筑的韵味：对现有的特色建筑和局部风貌良好的楼宇，对立面进行适当整理即可，不进行粉刷翻新，保留自然的岁月感。
5、 项目整治内容
（1）拆违治乱：主要对以下内容进行整治：违章搭建、破墙开门、占道经营、内部不必要围墙及废弃老建筑。
（2）交通序化：改造现有道路路面及宽度以满足消防要求、规划新流线，关闭不必要入口，增设新入口形成微循环、规划道路的单双向行驶方向、设置小区闸口及宅间最大限度挖掘居民停车位。
（3）停车增量：最大限度挖掘停车位，改造智能充电非机动车位及车库。
（4）环境美化：绿地种植及加设围栏、公共活动场地更新、住宅底层立面更新、垃圾分类设施提升、商业立面更新及设置地下弱电集约管和楼宇桥架。
（5）消防完善：保证消防车道畅通、设微型消防站和微型消防车、增补消火栓、提升废旧非机动车库的消防设施及改造非机动车库智能充电设施。
（6）安防提升：安防设施升级改造及监控控制中心建设。
二、 服务范围及组织模式
1、 服务的业务范围
受当地财政评审中心委托，中诚工程建设管理（苏州）股份有限公司(以下简称“中诚管理”)对该项目提供全过程造价咨询服务；受当地城管委委托，中诚管理对该项目提供监理服务，并由中诚管理参股子公司对该项目提供代建服务。因此，在本项目实施过程中，由中诚管理牵头成立项目全过程工程咨询团队，承担本项目的代建、监理、招标代理及造价咨询等工作。
2、 服务的组织模式
该项目由区级城管委成立项目指挥部，负责联系协调改造区域所在街道及向区政府汇报并在重大事项上作决策。中诚管理及其子公司成立项目咨询管理团队，公司总师室及各职能部门作为技术支撑，对咨询团队各专业组提供专业技术指导。项目组织构架见图4。
图4 项目组织架构图
3、 服务工作职责
（1）全过程工程咨询项目负责人：全面负责项目整体咨询工作，牵头组建工程咨询团队，明确咨询岗位职责及人员分工，组织制定咨询工作大纲及咨询工作制度，明确咨询工作流程和成果模板。代表咨询团队协调项目内外部相关方关系，调解相关争议，解决项目实施中出现的问题。参与工程指挥部重大决策，定期向指挥部及公司报告项目进展计划完成情况及其他相关的重要信息。
（2）前期报建组：负责项目前期报建，包括立项报批、规划、国土、城管、住建、园林等相关部门的前期报建手续及后续验收手续的办理。负责项目所涉及市政管网、水电气等专业的联络、报建、报审及验收工作。协助施工管理组进行最终的竣工验收。
（3）设计管理组：根据项目规划条件、立项批复、工程建设标准及拟建工程范围和区委区政府及各街道需求，编制工程设计任务书，会同招标代理部进行设计招标。审查设计单位提交的各阶段设计成果质量，并向指挥部汇报设计成果，提出合理化建议。根据项目进展情况，针对发生的设计变更进行审核及与设计单位的沟通，及时出具设计变更。并协助指挥部报审工程设计文件，根据审图意见，敦促设计单位予以完善，获取审图合格证。做好设计文件的管理及归档工作。
（4）招标管理组：按照相关法律法规要求，在合同委托权限范围内开展设计、施工招标代理活动，组织招标文件发布、评标、开标及标后履约评价等，保证招投标活动符合相关法律法规规定，避免不正当竞争。
（5）造价管理组：编制项目投资估算，审核设计院编制的初步设计概算，根据审图图纸进行工程量清单及标底编制，审核招标文件造价控制条款，并在施工过程中编制资金使用计划，审核工程量及进度款支付，审核工程索赔及签证费用，相关设备询价及竣工结算审核等。
（6）施工管理组：依据合同进行施工项目管理策划，编制施工项目管理服务工作计划。施工过程中各方协调，如指挥部、各街道及居委会、设计院、检测单位及施工单位的现场组织协调。负责项目分部分项验收及最终的规划、竣工验收。
（7）工程监理组：编制监理规划及监理细则，按监理规划及监理实施细则要求履行监理职责。审查施工单位在施工现场的工程质量、安全生产管理制度及组织管理机构，并应检查施工单位主要管理人员和专职安全生产管理人员的配备情况。审查施工单位提交的施工组织设计、施工方案及专项施工方案，并应监督施工单位执行施工图设计文件和工程建设标准，按照批准的施工组织设计、施工方案及专项施工方案组织施工通过取巡视、旁站、平行检验等方式对工程质量实施过程控制，对隐蔽工程、分项工程、分部工程和单位工程进行验收。通过监理例会等形式协调施工进度问题。审查施工单位报送的工程进度款支付申请，并应按相关规定审查工程变更和索赔申请，协调处理施工进度调整、费用索赔、合同争议等事项。审查施工单位提交的竣工验收和结算申请，编写工程质量评估报告，并应参加工程竣工验收。
（8）合同管理组：参与合同的起草和签订，为咨询团队提供专业意见，参与合同交底工作，做好合同整理存档工作，做好风险控制及合同争议管理工作。
三、 服务的运作过程
咨询团队成立后，进行了项目任务的分解，并制定了整个项目的进度计划，将整个项目的重点确定为全过程造价控制。项目进度计划表见表2。全过程咨询过程中的造价控制分阶段任务见表3。
表2项目进度计划表
| 老旧片区交通安防环境综合整治工程项目进度计划表 | ||||||||||||
|
时间 内容 |
2019年3月 | 2019年4月 | 2019年5月 | 2019年6月 | 2019年7月 | 2019年8月 | 2019年9月 | 2019年10月 | 2019年11月 | 2019年12月 | 2020年4月 | 2020年5月 |
| 资金来源审查表 | ||||||||||||
| 项目建议书（初步立项）（10天） | 办理中 | |||||||||||
| 代建招标（10天） | 办理中 | |||||||||||
| 风险评估、环境影响评价（20天） | 2019/4/1 | |||||||||||
| 设计招标（45天） | 2019/4/1 | |||||||||||
| 编制初步设计文件，设计方案会审（30天） | 2019/4/25 | |||||||||||
| 出施工图（15天） | 2019/5/25 | |||||||||||
| 概算编制、评审（30天） | 2019/6/10 | |||||||||||
| 初步设计批复（立项）（10天） | 2019/7/10 | |||||||||||
| 标底编制（15天） | 2019/7/20 | |||||||||||
| 标底评审（10天） | 2019/8/5 | |||||||||||
| 工程招标（30天） | 2019/8/15 | |||||||||||
| 办理施工许可证（15天） | 2019/9/15 | |||||||||||
| 工程施工 | 2019/10/1 | ————— | ——— | ——— | ||||||||
| 工程竣工验收 | 2020/5/1 | |||||||||||
表3 全过程咨询过程中的造价控制分阶段任务表
| 序号 | 工作阶段 | 各阶段全过程造价控制任务 |
| 1 | 决策阶段 | 项目估算 |
| 2 | 设计阶段 | 限额设计、项目概算审核 |
| 3 | 招标阶段 | 招标方案制定、招标文件造价条款制定、工程量清单及招标控制价的编制审核 |
| 4 | 施工阶段 | 制定用款计划、工程量确认及进度款审核、变更签证的核定、造价月报表的编制 |
| 5 | 结算阶段 | 竣工结算审核、编制造价控制总结报告、资料归集上报 |
在项目决策阶段，财政部门并未委托造价管理组介入，因此该阶段主要为指挥部进行成本估算，根据项目规模及初步测算，确定本项目投资估算为2.6亿元。
2、 设计阶段
以项目负责人为首，设计管理组和造价管理组组织多方进行现场踏勘，结合老旧小区实际情况进行设计图设计，后期再进行设计优化，设计院在完成初步设计后，编制了项目初步设计概算，咨询团队在接受财政评审中心的概算审核任务后，立即对现场进行再次踏勘核对，并结合实际提出了很多优化内容。
因编制时间紧迫、涉及专业多、精度要求高，再有各片区相关单位、居民诉求不一，多种客观条件综合施压增大项目难度。为了保障概算内容与诉求高度一致，减少协调统筹造成的误差，提高成果质量，咨询团队在公司造价管理部的大力支持下，启用重大项目管理办法。通过建设、设计、街道办反馈提炼出主要编制内容，主要为店招及宣传栏、土建亭廊修缮、拆除违建、道路交通、市政管线改造、大型土石方、景观提升、绿化提升、治安监控、智能交通、土建新建、标识标线等工作内容，随即有针对性对以上工作内容进行合理安排，责任到人。
其次根据项目自身特点细化工作，围绕质量和进度两个关键要素加强控制措施。
（1）加快编制进度
1）动员工程师优先审查图纸、对比送审概算，提出初步的工作计划用以控制时间节点避免任务延期，确定第一次参与方碰头会、集中踏勘日期、工程量核对时点、初稿核对节点、询价结束时间、调整稿上报时间。
2）依托主要编制内容根据项目特性，以同类对口方式划分住宅区、商业区两大类，按照类别再次细分工作职能，提高编制效率。
3）充分利用公司资源库，对建设其他费进行初步甄选，挑出可能发生的项目先交由建设、设计单位研讨确定，避免到最后才发现有错、漏选等，再进行调整造成延误时间。
4）概算以编制预算的精度进行控制，在概算审批完成后加快与预算的衔接。
（2）提高编制质量
1）为保证住宅区和商业区预算编制质量，在体量大、内容较常规、共性条件多的4个住宅区投入大量优秀的造价工程师（投入人员占比70%）；在处于本市黄金地段、曝光率高、外观效果追求严苛，用料考究、工艺复杂、现场变化大的商业区投入专业能力和预见性兼备的精英造价工程师（投入人员占比30%）。
2）在组织集中踏勘后，项目负责人将各专业工程师收集的现场与图纸差异点汇总并提交给建设单位、设计单位，由其回复明确是否调整。如：信报箱现场外观较好，调整为外移安装；现场花岗岩车挡，调整为移除；现场既有旱厕，调整为拆除等。
3）总师室第一时间通过系统平台将编制过程中存在的各类疑问提交财评主审、建设单位、设计单位，并将各单位答复统一汇总转发至内部办公群，告知各工程师一一核对调整。
4）各部门主管不分时段跟踪核查，以分部工程为单位进行高频次多时段检查，不同角度全方位确定特征、定额、主材、取费。
（3）优化设计
1）各工程师对关联资料进行检查并提出疑问，在解决疑问的同时，深入理解设计意图、结合自身经验，集中讨论优化设计的可能性，并形成优化建议。如：雨水管设计为柔性铸铁管调整为HDPE波纹管；明确营养土和支撑做法；优化砌块墙压顶等；将现有的不锈钢信报箱移至入口外墙安装。
2）踏勘时多与辖区居民沟通，获知其需求，在碰头会时提出，大家一起集思广益，共同讨论设计优化的最佳方式，更好的为辖区居民排忧解难。如：沥青道路设计时无平石，如果按此做法后期可能会影响辖区居民的使用或导致沥青路面使用年限降低，从而提出增设平石；沿河栏杆摇摇欲坠，给辖区居民带来安全隐患，从而提出增设沿河栏杆作为整改内容；楼道管线凌乱，影响楼道内的美观整洁度，从而提出更换管线作为整改内容等。
最终，在参与各方协作努力下于2019年7月1日完成概算的审核。总历时32天，仅22工作日，耗时仅为咨询合同约定工作时间的37%。（2019年5月30日收到委托，按照“市级财政投资项目造价审核协审委托书”约定应为60个工作日）
审核后的概算为26296.12万元（其中：工程建设费用22716.29万元，工程建设其他费用1461.07万元，设备购置费1204.86万元，预备费913.90万元），比送审设计概算26316.02万元，减少19.90万元，调整率0.07%。项目概算审核结果见表4。
| 表4 项目概算审核结果 | ||||||||
| 章别 | 节号 | 工程及费用名称 | 单位 | 数量 | 概算（万元） | |||
| 建筑工程 | 安装工程 | 设备工器具购置费 | 合计 | |||||
| 汇总 | 建设总投资 | 项 | 1.00 | 19000.08 | 3716.21 | 1204.86 | 26296.12 | |
| 一 | 1 | 工程建设费用 | 项 | 1.00 | 19000.08 | 3716.21 | 22716.29 | |
| 1.1 | A片区 | 项 | 1.00 | 1311.63 | 1311.63 | |||
| 1.1.1 | 立面环境整治工程 | 项 | 1.00 | 743.60 | 743.60 | |||
| 1.1.2 | 道路交通工程 | 项 | 1.00 | 107.16 | 107.16 | |||
| 1.1.3 | 市政管线改造工程 | 项 | 1.00 | 32.85 | 32.85 | |||
| 1.1.4 | 绿化环境提升工程 | 项 | 1.00 | 428.02 | 428.02 | |||
| 1.2 | B片区 | 项 | 1.00 | 6567.99 | 6567.99 | |||
| 1.2.1 | 立面环境整治工程 | 项 | 1.00 | 1132.57 | 1132.57 | |||
| 1.2.2 | 道路交通工程 | 项 | 1.00 | 3462.00 | 3462.00 | |||
| 1.2.4 | 绿化环境提升工程 | 项 | 1.00 | 991.52 | 991.52 | |||
| 1.3 | C片区 | 项 | 1.00 | 3406.53 | 3406.53 | |||
| 1.3.1 | 立面环境整治工程 | 项 | 1.00 | 868.78 | 868.78 | |||
| 1.3.2 | 道路交通工程 | 项 | 1.00 | 1526.37 | 1526.37 | |||
| 1.3.3 | 市政管线改造工程 | 项 | 1.00 | 544.62 | 544.62 | |||
| 1.3.4 | 绿化环境提升工程 | 项 | 1.00 | 466.76 | 466.76 | |||
| 1.4 | D片区 | 项 | 1.00 | 3623.50 | 3623.50 | |||
| 1.4.1 | 立面环境整治工程 | 项 | 1.00 | 704.86 | 704.86 | |||
| 1.4.2 | 道路交通工程 | 项 | 1.00 | 1895.65 | 1895.65 | |||
| 1.4.3 | 市政管线改造工程 | 项 | 1.00 | 509.09 | 509.09 | |||
| 1.4.4 | 绿化环境提升工程 | 项 | 1.00 | 513.91 | 513.91 | |||
| 1.5 | E片区道路及景观 | 项 | 1.00 | 754.73 | 754.73 | |||
| 1.5.1 | 硬质铺装 | 项 | 1.00 | 596.94 | 596.94 | |||
| 1.5.2 | 绿化 | 项 | 1.00 | 36.23 | 36.23 | |||
| 1.5.3 | 设施 | 项 | 1.00 | 121.56 | 121.56 | |||
| 1.6 | E片区（观前街-非主街）立面整治工程 | 项 | 1.00 | 3335.70 | 3335.70 | |||
| 1.6.1 | 非主街整治工程费用 | 项 | 1.00 | 1731.41 | 1731.41 | |||
| 1.6.2 | 辐射街巷整治工程费用 | 项 | 1.00 | 1604.29 | 1604.29 | |||
| 1.7 | 治安监控 | 项 | 1.00 | 2135.46 | 2135.46 | |||
| 1.7.1 | A片区 | 项 | 1.00 | 627.02 | 627.02 | |||
| 1.7.2 | B片区 | 项 | 1.00 | 493.57 | 493.57 | |||
| 1.7.3 | C片区 | 项 | 1.00 | 295.45 | 295.45 | |||
| 1.7.4 | D片区 | 项 | 1.00 | 379.25 | 379.25 | |||
| 1.7.5 | E片区 | 项 | 1.00 | 340.17 | 340.17 | |||
| 1.8 | 智能交通 | 项 | 1.00 | 1525.12 | 1525.12 | |||
| 1.8.1 | A片区 | 项 | 1.00 | 134.82 | 134.82 | |||
| 1.8.2 | B片区 | 项 | 1.00 | 170.20 | 170.20 | |||
| 1.8.3 | C片区 | 项 | 1.00 | 71.81 | 71.81 | |||
| 1.8.4 | D片区 | 项 | 1.00 | 77.90 | 77.90 | |||
| 1.8.5 | E片区 | 项 | 1.00 | 607.15 | 607.15 | |||
| 1.8.6 | 指挥中心 | 项 | 1.00 | 463.24 | 463.24 | |||
| 1.9 | 标识标线 | 项 | 1.00 | 55.63 | 55.63 | |||
| 1.9.1 | A片区 | 项 | 1.00 | 0.00 | 0.00 | |||
| 1.9.2 | B片区 | 项 | 1.00 | 20.55 | 20.55 | |||
| 1.9.3 | C片区 | 项 | 1.00 | 15.62 | 15.62 | |||
| 1.9.4 | D片区 | 项 | 1.00 | 19.46 | 19.46 | |||
| 1.9.5 | E片区 | 项 | 1.00 | 0.00 | 0.00 | |||
| 二 | 2 | 工程建设其他费用 | 1.00 | 1461.07 | ||||
| 2.1 | 前期工作费 | 项 | 1.00 | 56.70 | ||||
| 2.2 | 设计费 | 项 | 1.00 | 600.10 | ||||
| 2.3 | 建设单位管理费（代建费） | 项 | 1.00 | 299.85 | ||||
| 2.4 | 工程监理费 | 项 | 1.00 | 301.74 | ||||
| 2.5 | 勘察费 | 项 | 1.00 | 0.00 | ||||
| 2.6 | 招标代理费 | 项 | 1.00 | 74.31 | ||||
| 2.7 | 材料常规检验试验费 | 项 | 1.00 | 90.87 | ||||
| 2.8 | 市场综合服务费 | 项 | 1.00 | 2.50 | ||||
| 2.9 | 物探费 | 项 | 1.00 | 10.00 | ||||
| 2.10 | 工程造价咨询费 | 项 | 1.00 | 0.00 | ||||
| 2.11 | 临时供水、电 | 项 | 1.00 | 0.00 | ||||
| 2.12 | 设计文件审查费 | 项 | 1.00 | 10.00 | ||||
| 2.13 | 幕墙专项检测 | 项 | 1.00 | 5.00 | ||||
| 2.14 | 其他零星费用 | 项 | 1.00 | 10.00 | ||||
| 三 | 3 | 设备购置费 | 1.00 | 1204.86 | 1204.86 | |||
| 3.1 | 微型消防车 | 项 | 1.00 | 111.42 | 111.42 | |||
| 3.2 | D区中心机房软硬件设备 | 项 | 1.00 | 126.27 | 126.27 | |||
| 3.3 | E区后端中心设备 | 项 | 1.00 | 47.54 | 47.54 | |||
| 3.4 | E区诱导屏 | 项 | 1.00 | 140.67 | 140.67 | |||
| 3.5 | 指挥中心机房网络设备 | 项 | 1.00 | 704.67 | 704.67 | |||
| 3.6 | 指挥中心精密空调 | 项 | 1.00 | 74.30 | 74.30 | |||
| 四 | 4 | 预备费 | 项 | 1.00 | 913.90 | |||
| 4.1 | 基本预备费 | 项 | 1.00 | 913.90 | ||||
| 4.2 | 涨价预备费 | 项 | 1.00 | 0.00 | ||||
在概算审核阶段，由于施工图基本已完成，概算审核完成后的结果基本可作为工程量清单编制的初步成果，造价管理组对概算结果进一步细化，在2019年7月3日接收预算编制资料立即着手编制预算，到2019年8月7日完成招标控制价编制，总历时69天。工程建设费用招标控制价共22716.29万元，主要分为建设费19000.08万元(住宅区14909.65万元、商业区4090.43万元),安装费3716.21万元。随后，施工管理组及造价管理组进行招标前的标段划分工作，由于本项目所涉区域广，工期短，必须划分为多个标段，才能在规定工期内保质保量的完成该项目。标段划分情况见表5。
| 表5 老旧片区交通安防环境综合整治项目标段划分 | ||
| 序号 | 标段名称 | 标段范围 |
| 1 | 市政1标 | A、B片区市政 |
| 2 | 市政2标 | C、D、E片区市政 |
| 3 | 立面1标 | A、B、C、D片区立面 |
| 4 | 立面2标 | E片区立面 |
| 5 | 监理1标 | 五大片市政（A、B、C、D、E片区）、安防、智能交通 |
| 6 | 监理2标 | 五大片立面（A、B、C、D、E片区） |
| 7 | 安防标 | 五大片（A、B、C、D、E片区） |
| 8 | 智能交通 | 五大片（A、B、C、D、E片区） |
本项目属于政府投资建筑工程，有关变更的处理办法执行《某市政府投资建设项目工程变更备案管理暂行办法》和《某市政府投资建筑工程变更备案管理实施细则》，根据文件规定达到备案要求的变更必须区分备案类型及时备案。
同时，合同专用条款约定本工程实行过程跟踪审计,现场变更签证必须有承包人、监理、过程跟踪审计、发包人等单位现场共同丈量确认。无上述单位共同签认的签证工程量不能作为结算依据。
鉴于以上要求，在协审实施开始后，咨询团队安排专业工程师直接深入项目现场，主要负责控制设计变更和现场签证。在施工过程中发生的任何设计变更及现场签证，必须经过建设单位和工程咨询团队的同意，才能进行变更及签证工作。并做到如下要求：
（1）对设计变更进行跟踪审计
造价管理组需对设计变更进行审核，对施工单位提出的变更工程量及造价进行审计，对不合理的地方及时地提出异议及更正建议。主要流程为：在图纸设计变更提出时，及时通知建设单位，与设计人员、监理人员共同探讨设计变更的产生原因、变更的必要性和可行性，并在保证质量的前提下，方案优先考虑节约资金的可行性方案。在设计变更方案确定后，施工单位需在14天内递交工程变更价款报告，咨询团队在收集齐全有关资料后需在7天内对其变更价款进行及时的审计、处理，对工程变更的工程量进行详细核定，根据合同文件及其他有关资料审定单价，确定工程变更价款。
（2）对施工现场签证进行见证
施工单位提出的现场签证需要审核的，需及时通知建设单位。造价管理组人员得到通知后，应当同监理组共同实地勘察现场情况，确认事实，根据合同规定结合现场实际情况，分析现场签证事实发生的原因、签证的必要性和合理性，提出审计意见。
（3）过程造价控制案例
在施工过程中，发现原招标施工范围仅考虑各小区楼道内重刷涂料见新要求，不包含二层以上范围的楼道涂料施工。参建单位经深入现场调查后充分讨论决定增加二层以上涂料施工，这一变更涉及工程量较大，对造价影响很大。参照原底层涂料面层全部考虑防霉涂料施工，经造价比选分析后最终采用普通乳胶漆施工，节约造价约180万元。
E片区属于闹市步行街区改造范围，内部街巷较多。本次改造属于中街巷墙面存在老旧锦砖饰面与整治风格不符，原设计方案采用铲除装饰层重新抹灰刷弹性涂料施工，经造价比选分析后采用直接批界面剂+网格布铺设+腻子涂料施工工艺，涉及节约造价约60万元。
（4）过程跟踪后的总结建议
通过施工跟踪审计收集大量签证资料，与前期概预算编制时关注点进行对比分析，将共性问题合并，个性问题单独剖析，得出老旧社区改造在设定方案时需要严格控制的事项如下：
1）新旧设施最终接驳方式需要明确完成方。如：新建的弱电桥架与市政新建的弱电井有一段距离，需增加PE管相连才满足使用功能。
2）老旧片区改造大部分材料用于室外需要在概预算时明确特性。如：图纸围栏材料要求未明确，提疑后特征明确使用铁制绿色围栏，但该材质围栏易生锈，使用寿命较短、效果差，最终采用耐腐蚀、效果好的材料围栏（镀锌钢管+绿色氟碳漆）。
3）竖向标高需要设计院到现场勘察明确，社区管理员调研居民提供有效诉求信息。如：原雨水设计只考虑了道路范围内的管道，未考虑屋面落水管至道路雨水系统范围的管道。因部分连接屋面落水支管及雨水边井堵塞或损坏，已无法使用。另因停车位施工、道路线形变化，落水支管无法按原来走向接入道路雨水管，故必须增加落水管支管及收集井，解决屋面排水排入道路雨水管问题。路面、围墙边有较大高差，有安全隐患，需要在高低差部位增加档土墙。
4）为了避免对居民影响，上、下班高峰期、夜间均不能施工，需要充足考虑措施费，或按照管理需求选择措施费包干。
5、 竣工结算阶段
竣工结算阶段的造价控制是全过程工程咨询造价控制部分的最后一步，也是最为重要的一步。目前施工单位正在整理过程资料及结算编制，咨询团队的造价管理小组并未开展项目实际的结算审核工作。下一步，咨询团队将负责督促施工单位上报结算资料，本项目为政府投资项目，结算审计工作与普通的社会审计存在较大的差别。我们需要协助评审中心行使审计监督职能，对建设单位行使管理职能进行监督。我们必须参照国家审计准则，从政府审计的角度，充分意识到我们的造价管理工作，不仅是针对建设工程结算的审计，更需要对建设单位在项目建设管理过程中是否按流程、按政府规定，合法合规的组织建设工程的顺利开展来审查。除按一般审计思路协审外，还应重点关注以下几点：
（1）联系单盲目签证，事后补签，签证表述不清、准确度不够及时间性不强。主要应对措施：加强现场管理，及时签证，工程实施期间深入施工现场，做好相关隐蔽工程的记录及影像资料的收集和保留，对工程实际实施情况全面了解。
（2）工程量、项目虚报；工程量不按计算规则和竣工图计算。主要应对措施：首先必须确保竣工图纸的准确性，熟悉图纸及相关工程量计价规则，严格按照工程量计算办法对竣工图数量进行计算，避免工程量计算过程中的差、错、漏。
（3）材料及设备以次充好。主要应对措施：根据图纸设计要求，对材料及设备的质量检验单及合格证进行核查。如投标人所选的花岗岩、透水砖和饰面砖等产品供货商，需经建设单位、设计、监理单位等联合进行确认。
（4）忽略定额综合解释，不换算系数、高套定额、重复计取费用，提高结算单价。主要应对措施：认真熟悉设计图纸及相关工程计价文件，对计价文件的相关解释说明必须严格执行。
（5）项目数据和经验的累计。可在项目竣工结算完成之后，根据审定结果，分析最终结论和最早概算、估算之间的差异，分析原因，编写项目后评价报告，供建设单位参考，总结项目成功的经验，同时为建设单位后续项目的开展提供相关的数据和经验。
四、 服务的实践成效
1、 工程完工成效
本项目于2020年7月完成竣工验收，进入竣工结算阶段。通过本次老旧小区交通安防环境综合整治工程，老旧小区的生活环境和交通安防环境都得到了很大的提升，解决了老小区停车难、环境差、消防通道堵塞及安防措施落后等问题。小区内部通道及停车场改造前后对比、小区河道两旁及通道改造前后对比及小区垃圾房及消防通道改造前后对比见图5、图6、图7。
图5 某小区内部通道及停车场改造前后对比
图6 某小区河道两旁及通道改造前后对比
图7 某小区垃圾房及消防通道改造前后对比
2、 造价控制
老旧小区改造的造价控制是全过程咨询的重点，以往的很多项目会出现超概、超预算及重大变更较多的情况，本项目通过全过程咨询团队的努力，严格按照逐级审批、涉及造价变更事项现场会办等规章制度，并在设计及实施阶段进行了大量的造价分析及优化工作，通过优化及过程造价协审节约了将近300万元，最终将造价控制在财政下达经济指标之内。
3、 社会效应
该项目竣工后，取得了良好的社会反响。本项目不仅解决了老旧小区居民多年来存在的很多老大难问题，使居民的居住环境和市容市貌同时得到了提升和改善，更重要的是有效推动居民从“住有所居”向“住有宜居”转变，让城市更美丽，让市民居住环境整洁怡人，停车便利消防道路通畅。同时，该项目增强了广大居民的自信心和幸福感。老旧小区整治既是民生工程、更是民心工程，通过整治，能够消除老旧住宅安全隐患、改善居民生活环境、促进和谐宜居社区建设，提高群众满意度。在整个项目施工完成后让居民切实感受到整治使环境变得更加优美，生活更加便利，房屋升值，既取得了良好的经济效益又有社会效益，广大居民在工程竣工后纷纷拍手称好，也受到了社会各界的高度好评。居民给指挥部和咨询团队送来锦旗见图8。
4、 老旧小区改造项目全过程工程咨询工作的几点思考
我公司是江苏省第一批试点的全过程工程咨询试点单位，结合国家大力推进老旧小区改造的政策，本项目是公司在老旧小区改造项目中做的一次全过程工程咨询的初步尝试，通过本项目，有以下几点思考：
（1）老旧小区改造项目涉及面非常广，各方诉求不同，在项目规划和设计初期以及项目实施过程中，要在政府政策、公共利益和居民利益之间寻找到一个合理平衡点，才能保证项目的顺利推进。
（2）老旧小区改造项目要善于利用小区原有的基础设施、设备。老旧小区存在年限一般都较长，在改造设计过程中，要善于利用小区原有的基础设施、设备，这样不仅能节约造价，也能减少部分居民的违和感。
（3）老旧小区改造项目在前期规划阶段，要有充分的踏勘时间，有条件的应召开多次居民意见恳谈会，特别是设计人员及造价人员，只有在充分了解原小区状况及居民诉求后，才能在限额设计的情况下，将居民的要求最大化的满足，也能避免后期边做边改，无效返工的情况。
（4）全过程工程咨询模式在老旧小区改造的项目中需要进一步推广，随着国家大力推进老旧小区改造项目，可以预见未来几年内，将有大量的类似项目开展，如采用传统的咨询模式，很难形成一个咨询团队整体，而在这类项目中，需要大量的各专业协调及沟通工作，而全过程工程咨询模式能很好地避免传统咨询模式存在的沟通不畅、管理难度大的问题。